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潘石屹張欣徹底告別房地產
2019-11-11 來源:地產一條 [邱媛媛]佚名 299

  只賣而不買,是SOHO這些年的主要商業邏輯。

  明星企業家潘石屹、張欣夫婦,再次因出售資產成為焦點。

  這次他們旗下的SOHO中國(00410.HK)要賣的不僅是一兩棟樓了,而是幾乎要賣掉在國內所有的核心資產,估值高達500—600億元。消息一出,資本市場反響熱烈,當天SOHO的股價盤中漲幅一度達到27.07%。

  在之后的聲明中,SOHO中國既沒有明確說“賣”,也沒有明確說“不賣”。這與潘石屹的一貫口吻相符。

  低買高賣是SOHO中國這些年慣有的商業思路。潘石屹曾說,“做生意永遠不變的規律,就是低的時候進貨,高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這一原則。”

  SOHO中國的商業項目最開始并非走持有收租模式,而是物業銷售模式——將寫字樓分割為小面積的辦公空間散售給了個人和公司。位于北京的建外SOHO、朝外SOHO等,都是散售典型。

  通過把寫字樓像房子一樣散賣出去,潘石屹、張欣夫婦在2012年曾創造了超百億利潤的高光時刻。

  一家企業的命運始終受創始人性格左右。“賣賣賣”是潘石屹、張欣夫婦套利的最快途徑。2013年宣布轉型僅一年后,SOHO又開啟了賣賣賣模式。

  至此的5年多時間里,SOHO中國依靠出售核心資產,在房地產行業依然賺到不少財富。從上海的外灘“地王”,到SOHO海倫廣場和靜安廣場,再到凌空SOHO,潘石屹、張欣夫婦這幾年已套現近300億元。

  而這一次,將是SOHO中國歷史上最大一筆資產出售。如果全部賣掉后,他們在國內的資產將所剩不多。

  清空核心資產

  今年6月份,SOHO中國就列出了一份資產出售清單,將涉及上海、北京兩地共計13個項目擺上貨架,資產總價值約78億元。

  當時在談到出售之后剩下的核心項目是,潘石屹說,“這8個項目是SOHO中國的八大金剛,是撐起SOHO中國的核心資產,我們將繼續持有這些優質資產,同時長期看好北京上海的辦公樓市場。未來幾年貨幣的寬松政策還會持續,所以在市場上能拿到比較便宜的錢,錢可能不值錢,我們的房子會很值錢。”

  潘石屹口中比錢更值錢的八大金剛,正是這次被傳也要賣掉的核心資產。

  根據財新報道,SOHO此次出售計劃的第一筆交易正在進行且接近最后階段。黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司有意收購位于北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3以及位于上海的SOHO復興廣場。

  除了這三個項目,SOHO中國還將出售上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO以及北京的前門項目和麗澤SOHO等5個項目。財新在報道中稱,這8個項目的總價值在500億-600億。

  根據SOHO中國2019年半年報顯示,目前其在北京、上海各有四個已完工項目,分別為北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO,上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。這8個項目在上半年給SOHO中國帶來了約7.44億元的租金收入。

  根據2018年財報所列物業資產,若出售了以上核心資產后,SOHO中國還持有三里屯SOHO、銀河/朝陽門SOHO、中關村SOHO、丹棱SOHO、SOHO東海廣場、SOHO嘉盛中心、SOHO中山廣場長城腳下的公社、博鰲藍色海岸、北京公館、服務式公寓和SOHO3Q等物業資產。

  其中,SOHO3Q這個近年來潘石屹一直拼命想要抓住的風口,也在共享辦公行業變化和公司策略轉變中前途未卜。

  稍早前的10月22日,市場消息稱,SOHO中國已經將旗下的11個SOHO3Q項目打包賣給筑夢之星,且進入合同審批流程。盡管SOHO中國方面表示暫不回復此事,但另一方筑夢之星已有員工表示確有此事。

  作為寫字樓之外的又一個核心業務,潘石屹曾在外不斷宣傳SOHO3Q,且計劃在2019年將其分拆上市。

  若上述出售事宜敲定,SOHO3Q規模將迅速縮小,上市計劃大概率也將擱淺。SOHO中國還是要回到依靠傳統寫字樓賺錢的路上。

  賣而不買

  作為夫妻合伙人,現年56歲的潘石屹和54歲的張欣根據各自優勢,分工合作,將SOHO中國打造成了一家特色商業地產公司。

  根據公開資料,張欣曾赴英國求學,在劍橋大學獲得發展經濟學碩士學位,擁有華爾街投行經驗。潘石屹則來自甘肅天水,是最早一批進入房地產行業的人, 和馮侖、易小迪、王功權等被稱為“萬通六君子”。

  張欣的個人經歷被揉進SOHO中國基因中,SOHO的許多前衛建筑和資本運作都離不開她的推動。

  1995年,潘石屹和張欣創立SOHO中國,先后開發了SOHO現代城、建外SOHO、長城腳下的公社等新潮建筑。

  此后張欣憑借其資本運動能力,推動SOHO中國以“中國領先的商業地產商”的名義,在2007年赴港上市,并成功融資19.7億美元,創造了當時亞洲商業地產公司最大的首次公開募股記錄。

  精明的潘石屹,則主導SOHO中國在多次低買高賣的運作中獲利。連他的好友任志強都說,潘石屹賣東西很厲害,是天生的二道販子。

  2010年,銀河SOHO當年賣出146億,成為單體項目的全國銷售冠軍,潘石屹把它們賣給了包括西北煤老板和江浙民營老板在內的全國客戶。

  巔峰時期,SOHO中國的利潤能與住宅開發商千億營收產生的利潤相當。

  2012年,SOHO中國營收153億,凈利潤約105.85億。同一年,萬科營收首次破千億達到1031.2億元,凈利潤為125.5億元,而當年萬科的銷售額是1412.3億元,全球第一。

  也正是在這一年,SOHO中國宣布轉型,計劃以售轉為租來抓住市場機遇,但卻造成了曾經的銷售大將王春蕾、王勝江等人先后離職。

  持有出租模式并未持續很久,2013年SOHO中國凈利潤下降至73.88億元,這依然很賺錢。隨后在2014年開始了又一輪整售,此后賣的動作一直未停。

  2014年,SOHO中國賣了上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO的近一半物業面積,總價82.8億元。

  2015年,又通過股權轉讓的形式,SOHO中國將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益賣給復星,總價84.93億元。

  2016年,SOHO中國又賣了上海SOHO世紀廣場,總價32.2億元。2017年,SOHO中國進一步賣掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物業面積,總價85.8億元。

  今年,除了出售上述核心資產和SOHO3Q外,還以7.61億元出售位于北京的9個商業項目、共計2583個地下停車位組成的資產包。

  賣掉大量項目的SOHO中國,這幾年也再未達到2012年的高點。

  根據公司歷年財報,2014年—2018年,SOHO中國凈利潤表現不穩定且下降明顯,分別為40.8億元、5.38億元、9.1億元、47.33和5.65億元。

  潘石屹曾表示,出售物業后收回的資金將用于關注一線城市核心區域土地市場的機會,或者償還貸款。然而,自2013年獲取北京麗澤SOHO項目后,最近幾年SOHO中國的資產購買動作幾乎停滯。

  SOHO中國顯然錯過了這幾年中國房地產的發展機會。恒大、碧桂園等房企抓住市場紅利,利用杠桿將銷售額做到幾千億,凈利潤達到三四百億,遠超SOHO中國。

  海外投資

  與出售資產同樣受關注的是,潘石屹和張欣通過家族信托投資海外資產的動作。

  據公開資料梳理,從2011年開始,潘石屹和張欣夫婦就曾通過家族信托投資了大量海外資產。

  2011年,他們的家族信托對紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目進行投資,耗資約5-7億美元。2012年,又斥資6億美元收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權。

  2013年年初,張欣聯手巴西Safra家族以14億美元收購美國通用汽車大廈40%的股權。這次交易讓張欣成為單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。

  潘石屹和張欣都曾對外表示,投資海外資產是通過家族信托,與SOHO中國無關。但深究背后資金流動,家族信托資金主要還是通過SOHO中國最大股東身份賺來的。

  潘石屹和張欣的家族信托持有SOHO中國33.24億股股份,比例達63.9309%。潘石屹是信托的實益擁有人,張欣為信托的受益人。

  2002年,SOHO中國為謀求海外上市,搭建紅籌架構。潘石屹和張欣二人通過私人公司控制SOHO中國的股權,再成立7家離岸公司來控制境內的項目公司。

  其中,潘石屹通過Boyce控制SOHO中國47.39%股權,張欣則通過Capevale控制SOHO中國47.39%股權。2005年11月,潘石屹將其在Boyce的全部股份以饋贈的方式轉讓給張欣。

  張欣本人就是這筆信托的唯一授予人、保護人及全權受益人。至此,他們兩人所持有的SOHO中國股權的收益權都轉至張欣名下。

  不過,與國內動作一樣,潘石屹、張欣在海外投資動作也止步于此。最近幾年,并沒有在海外購買任何資產。

  而潘石屹長子潘瑞算是子承父業,在英國成立Estates房地產公司(歐房集團),投資了多個大型地產項目。

  潘瑞與王思聰、王爍、富力公子張量,曾并稱“京城四少”。他畢業于英國華威大學,房地產專業碩士學位。

  潘石屹、張欣另外兩個兒子還在海外上學。二兒子潘讓去年入讀耶魯大學,小兒子Luc今年就讀哈佛大學。耶魯大學和哈佛大學正是SOHO中國基金會選擇的捐贈學校。

  2005年,潘石屹、張欣夫婦共同創建SOHO中國基金會。該基金會在2014年啟動了金額達1億美元的SOHO中國助學金項目。

  目前已經與哈佛大學和耶魯大學簽署總額為2500萬美元的捐贈協議,且已支持40多位中國學生在哈佛大學和耶魯大學進修本科學位。

  中國商業社會因時因勢而變,潘石屹、張欣夫婦和SOHO中國無疑是其間不可或缺的一個見證。

  盡管“萬通六君子“時代早已遠去,SOHO中國也在新形勢下作出新的選擇,但潘石屹、張欣夫婦依舊算是成功的中國企業家。

  在2019年福布斯全球億萬富豪榜單上,潘石屹、張欣夫婦仍以36億美元(約合250億人民幣)排名第597位。

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